Cancelación Hipoteca y Deducciones del IRPF: Nueva doctrina del TEAC

Si compraste tu casa antes de 2013 y la vendes ahora cancelando la hipoteca con el importe de la venta, tienes derecho a deducir esa cancelación en tu declaración de la renta. Te explicamos cómo funciona este cambio de criterio y cómo reclamar si ya vendiste.

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Una reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) acaba de cambiar las reglas del juego para miles de propietarios que compraron su vivienda antes de 2013. Si vendiste tu casa en los últimos años y cancelaste la hipoteca con el dinero de la venta, es posible que Hacienda te deba dinero.

¿Qué ha cambiado exactamente?

Durante años, la Agencia Tributaria mantuvo un criterio restrictivo: no permitía deducir la cancelación de la hipoteca cuando esta se realizaba con el dinero obtenido de la venta de la vivienda. Según Hacienda, ese pago formaba parte del proceso de transmisión, no de la inversión en vivienda habitual.

Ahora, el TEAC ha rectificado esa interpretación. La conclusión es clara: sí puedes deducir la cancelación del préstamo, independientemente de que uses el dinero de la venta o ahorros propios. Lo importante es el destino del dinero (pagar la hipoteca de tu vivienda habitual), no su origen.

¿A quién afecta este cambio?

Esta resolución beneficia específicamente a:

• Propietarios que compraron su vivienda antes del 1 de enero de 2013
• Que venían aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual
• Que vendieron su casa y cancelaron la hipoteca con el importe de la venta
• Que realizaron esta operación entre 2021 y 2024 (ejercicios no prescritos)

Contexto: la deducción por inversión en vivienda habitual

Para entender el alcance de este cambio, recordemos cómo funciona esta deducción:

• Estuvo vigente hasta el 31 de diciembre de 2012
• Permitía deducir el 15% de las cantidades pagadas para comprar o financiar la vivienda habitual
• Base máxima: 9.040 euros anuales
• Deducción máxima: 1.356 euros al año

Aunque se eliminó en 2013, existe un régimen transitorio para quienes compraron antes de esa fecha. Estos propietarios pueden seguir deduciéndose las cuotas de su hipoteca (capital e intereses) hasta que terminen de pagarla.

Dato relevante: En 2023, más de 2,7 millones de contribuyentes todavía se beneficiaron de este régimen transitorio, con un coste para Hacienda superior a los 2.000 millones de euros.

¿Cuánto dinero puedes recuperar?

Según los expertos fiscales, el ahorro puede superar los 1.000 euros por ejercicio, dependiendo de las cantidades satisfechas.

Ejemplo práctico:

Imagina que en 2023:

• Pagaste 3.000 euros en cuotas mensuales de tu hipoteca
• Vendiste tu casa y cancelaste 6.040 euros de préstamo pendiente con el importe de la venta

Criterio antiguo de Hacienda:

• Base deducible: 3.000 euros
• Deducción (15%): 450 euros

Nuevo criterio del TEAC:

• Base deducible: 9.040 euros (3.000 + 6.040, hasta el límite)
• Deducción (15%): 1.356 euros

Diferencia a tu favor: 906 euros por ese ejercicio fiscal.

¿Cómo reclamar si ya vendiste tu vivienda?

Si vendiste tu casa entre 2021 y 2024 y no pudiste deducir la cancelación de la hipoteca, puedes presentar una declaración rectificativa.

Pasos a seguir:

1. Reúne la documentación

• Escritura de compraventa de la vivienda
• Certificado bancario de cancelación de la hipoteca
• Justificante del pago (transferencia, cheque, etc.)
• Declaraciones de la renta de los ejercicios afectados

2. Presenta la declaración complementaria

• Puedes hacerlo a través de Renta Web
• Marca la casilla de «declaración complementaria»
• Incluye la cantidad cancelada en la base de deducción

3. Acompaña la justificación

• Adjunta copia de la resolución del TEAC
• Explica que aplicas el nuevo criterio unificado

4. Plazo disponible

• Puedes rectificar ejercicios de 2021, 2022, 2023 y 2024
• Los anteriores ya están prescritos (plazo de 4 años)

Implicaciones prácticas: qué significa para los propietarios actuales

Si estás pensando en vender tu vivienda y tienes una hipoteca pendiente firmada antes de 2013, esta resolución es una excelente noticia:

Antes de vender:

Calcula el impacto fiscal completo

• Plusvalía municipal
• Ganancia patrimonial en IRPF
• Deducción por cancelación de hipoteca (nueva oportunidad)

Planifica la operación

• Asegúrate de documentar correctamente la cancelación
• Solicita certificados bancarios detallados
• Guarda todos los justificantes

Si vas a comprar otra vivienda habitual

• Recuerda que puedes aplicar la exención por reinversión
• La deducción por cancelación es compatible con otras ventajas fiscales

¿Y si estoy pensando en vender pero aún no lo he hecho?

Este cambio de criterio puede modificar tus cálculos sobre cuándo y cómo vender:

Ventaja adicional: Ahora sabes que la cancelación de tu hipoteca te permitirá un ahorro fiscal extra de hasta 1.356 euros en el ejercicio de la venta.

Estrategia: Si tienes flexibilidad en el momento de vender, considera el impacto conjunto de:

• Deducción por cancelación (máx. 1.356 €)
• Exención por reinversión en otra vivienda habitual
• Fiscalidad de la ganancia patrimonial

Conclusión: una oportunidad que no debes dejar pasar

El cambio de criterio del TEAC representa una oportunidad real de ahorro fiscal para miles de propietarios. Si vendiste tu vivienda en los últimos años y cancelaste la hipoteca, revisa tu situación: podrías tener derecho a una devolución de más de 1.000 euros.