Separación o divorcio: qué pasa con la hipoteca si uno se queda la casa

Si uno de los dos se queda con la vivienda, la hipoteca no cambia sola: te explicamos qué opciones hay para dejarla a un solo nombre, cómo funciona la extinción de condominio y cuánto cuesta.

Cuando una pareja se separa, el reparto de la casa suele ser un tema complicado de resolver. Y casi siempre hay una duda debajo de todas las demás: la hipoteca. ¿Quién la paga? ¿Sigue siendo de los dos aunque uno se quede a vivir en la vivienda? ¿Puede el banco reclamar al que se ha ido?

La respuesta corta no gusta a mucha gente: el divorcio no cambia la hipoteca por sí solo. Lo que sí cambia es lo que puedes hacer con ella, y ahí hay margen. Te explicamos cómo funciona y qué conviene tener claro antes de firmar nada.

La respuesta rápida

Hasta que el banco acepte cambiarlo, la hipoteca sigue siendo de los dos. El convenio o la sentencia ordenan las cuentas entre vosotros pero no cambian nada frente a la entidad: según el Banco de España, sin su consentimiento expreso ambos seguís siendo deudores y puede reclamar a cualquiera.

Para que uno quede libre de la deuda hay tres caminos:

• Hipoteca a tu nombre: subrogación o nueva financiación a nombre de uno solo, que cancela la hipoteca anterior.
• Acuerdo con tu banco actual: el banco acepta dejar un solo titular y se firma una nueva escritura ante notario (novación).
• Venta de la vivienda y cancelación del préstamo con lo que se obtenga.

El banco no es parte de vuestro divorcio

La hipoteca es un contrato entre vosotros y el banco. El convenio regulador es un acuerdo entre vosotros: lo aprueba el juez pero la entidad no lo firma. Y eso lo cambia casi todo.

El Banco de España explica que el pacto por el que uno se queda con la casa y asume todo el pago tiene efectos entre los antiguos propietarios pero solo vincula al banco si este lo acepta. El Código Civil va en la misma línea: para cambiar un deudor por otro hace falta el consentimiento del acreedor (artículo 1205), como recoge el Diccionario panhispánico del español jurídico.

Un convenio que diga «ella se queda con la casa y con la hipoteca» puede ser válido entre vosotros y, aun así, no sacar al otro de la deuda. Por eso conviene preguntar al banco, antes de firmar, si aceptará el cambio y con qué condiciones.

Qué opciones tienes con la hipoteca

Con una hipoteca en común, en la práctica hay tres salidas.

1. Vender la casa y cancelar la hipoteca

Es la opción más limpia: con la venta se paga el préstamo y lo que sobra se reparte según vuestro régimen económico o lo acordado. Antes de decidir, mira si tu escritura prevé comisión por cancelación anticipada y si el precio cubre la deuda pendiente. Si no la cubre, el resto seguirá pendiente y responderéis los dos, salvo que el banco acuerde otra cosa.

Además, si el uso de la vivienda se ha atribuido al cónyuge que no es titular, venderla exige el consentimiento de ambos o autorización judicial (artículo 96 del Código Civil).

2. Seguir los dos como titulares

Es legal y a veces tiene sentido, por ejemplo mientras los hijos son pequeños o si el mercado no acompaña para vender. Pero los dos seguís debiendo la deuda frente al banco y pesará en el historial de ambos cuando pidáis otra financiación. Si optáis por esta vía, dejad por escrito en el convenio quién paga qué y qué pasa si uno deja de pagar.

3. Que uno se quede la casa

Es lo que más se busca y se resuelve en dos pasos que conviene no mezclar:

• La propiedad. Quien se queda con la casa adquiere la parte del otro, normalmente compensándole en dinero. Se formaliza con la liquidación de la sociedad de gananciales o con una extinción de condominio, según el régimen económico.
• La deuda. Cambiar la propiedad no libera al otro del préstamo. Para eso hace falta que el banco acepte una novación, que es lo que explicamos a continuación.

Cómo sacar a un titular de la hipoteca

Hay dos formas de dejar la hipoteca a nombre de uno solo y la mejor depende de tu banco y de tu situación.

Acordarlo con tu banco actual

Se modifica la escritura para que el préstamo pase de dos titulares a uno (novación). La Ley 2/1994 lo contempla siempre que haya acuerdo con la entidad, y debe formalizarse en escritura pública, según explica el Banco de España.

El banco no está obligado a aceptarlo. Quitar a un titular reduce las garantías que valoró al conceder el préstamo, así que lo estudia casi como una operación nueva. Según el Banco de España, puede pedir garantías adicionales, como un cotitular con buena situación crediticia o un aval, o modificar las condiciones.

Mirará sobre todo dos cosas: si quien se queda puede asumir la cuota él solo y si la vivienda sigue valiendo lo suficiente para cubrir la deuda. Conviene llegar con los deberes hechos:

• Tus ingresos y la estabilidad de tu empleo.
• Tus otras deudas y cuotas mensuales.
• El acuerdo o borrador del convenio donde conste que te quedas la vivienda.

Si el banco acepta, tendrá que entregarte la FEIN y la FiAE al menos diez días naturales antes de firmar, y a esa novación se le aplica ya la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, según el Banco de España.

Con una hipoteca a tu nombre

La otra vía es una hipoteca nueva a tu nombre, en tu banco o en otro, que cancele la actual. En Wypo te acompañamos en esta opción, ya sea con una subrogación o con la mejora de tu hipoteca. Si te quedas con la casa, es buen momento para revisar las condiciones con el simulador para mejorar tu hipoteca. Y si piensas afrontar la vivienda en solitario, te puede interesar comprar vivienda en solitario, la tendencia que gana peso.

Con hijos: el uso de la casa no cambia quién debe la hipoteca

Si hay hijos, es habitual que el juez atribuya el uso de la vivienda familiar al progenitor con quien convivan (artículo 96 del Código Civil). Es una decisión sobre dónde van a vivir, no sobre quién debe qué al banco. Tres ideas para no confundirse:

• La deuda no se mueve. Que uno viva en la casa con los niños no cambia quién responde de la hipoteca frente al banco.
• El uso no frena una ejecución. El Tribunal Supremo declaró, en su sentencia 118/2015, de 6 de marzo, que el derecho de uso concedido en un divorcio no es un derecho real oponible a la ejecución de una hipoteca previa. Si la hipoteca se deja de pagar, el uso no blinda la casa.
• Vender necesita acuerdo. Si el uso se atribuye al cónyuge que no es propietario, disponer del inmueble requiere el consentimiento de ambos o autorización judicial.

Cuánto cuesta quedarse con la casa

Quedarte con la vivienda tiene costes en dos frentes: el cambio de propiedad y la novación del préstamo. Cada uno depende de tu régimen económico, de si hay compensación entre vosotros y de tu comunidad autónoma.

• Comisión por novación. Solo si figura en tu contrato. Con carácter general se calcula como un porcentaje del capital pendiente (Banco de España).
• Tasación. La entidad puede pedir una nueva tasación. En principio, la paga quien solicita la novación (Banco de España).
• Notaría, registro y gestoría. La novación se firma en escritura pública y se inscribe en el Registro. El reparto de estos gastos se rige por el artículo 14 de la Ley 5/2019 (Banco de España). El desglose te lo darán en la FEIN.
• Impuesto de la novación (AJD). La exención prevista en la Ley 2/1994 recoge los cambios de tipo de interés y de plazo. El cambio de titular no figura entre ellos, y cada comunidad autónoma tiene su normativa (Banco de España).
• Adjudicarte la vivienda (gananciales). Las adjudicaciones a los cónyuges al disolver la sociedad de gananciales están exentas de las tres modalidades del impuesto (artículo 45.I.B.3 del texto refundido, según recoge Política Fiscal).
• Si uno recibe más valor que el otro. Si te adjudicas la vivienda y la diferencia de valor no se compensa, hay un exceso de adjudicación. El reglamento del impuesto (art. 32.3) no lo grava como transmisión cuando es consecuencia necesaria de adjudicar la vivienda habitual, y el Tribunal Supremo, en su sentencia de 12 de julio de 2022, descartó que sea una donación, sea cual sea el régimen económico (INAP).

La exención de gananciales no se aplica a otros regímenes. En separación de bienes o pareja de hecho, el reparto se hace por extinción de condominio y suele tributar por AJD, con diferencias entre comunidades; según cómo se compense al otro, puede haber también tributación por transmisión. Si no estáis casados, la no sujeción del exceso de adjudicación tampoco se aplica, porque el reglamento la refiere a la disolución del matrimonio. Antes de firmar, consulta en la notaría o la gestoría cómo queda tu caso.

Si el otro deja de pagar

Frente al banco, el impago de uno es el impago de los dos. Mientras ambos figuréis como deudores, la entidad puede reclamar la deuda a cualquiera, como recuerda el Banco de España, diga lo que diga el convenio.

Entre vosotros sí hay remedio: si has pagado más de lo que te correspondía, puedes reclamar la diferencia a tu excónyuge con la acción de repetición del artículo 1145 del Código Civil. El Tribunal Supremo, en su sentencia 458/2025, de 24 de marzo, resolvió en un caso de separación de bienes que los cinco años para reclamar no cuentan desde cada recibo, sino desde la disolución del matrimonio o, si ya había una separación de hecho prolongada, desde esta (LegalToday).

Para protegerte:

• Guarda los justificantes de cada cuota, sobre todo si pagas más de la mitad.
• Fija en el convenio un plazo para conseguir la novación y qué pasa si no se logra, por ejemplo vender o amortizar. Vale entre vosotros, aunque no obliga al banco.
• Habla con el banco antes del primer impago si prevés que no podrás pagar. Con un recibo devuelto, hay mucho menos margen.

Paso a paso: cómo quedarte con la casa y con la hipoteca

1. Revisa tu escritura. Titulares, tipo de responsabilidad (solidaria o no) y comisiones por novación o cancelación anticipada.
2. Calcula si puedes con la cuota tú solo. Mira si te cabe con tus ingresos y deudas o si necesitas cambiar plazo o condiciones.
3. Pregunta al banco antes de firmar el convenio. Que acepte la novación, y con qué condiciones, decide si el acuerdo funciona. Pídelo por escrito.
4. Cerrad el reparto entre vosotros. Convenio o liquidación de gananciales si estáis casados en ese régimen; extinción de condominio si no. Fijad la compensación y el plazo para la novación.
5. Firma la novación ante notario. La FEIN y la FiAE, al menos diez días naturales antes; la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad.
6. Comprueba que el otro ya no figura. Pasadas unas semanas, cada uno puede pedir su informe de la CIRBE al Banco de España para ver a nombre de quién consta el préstamo.

Conclusión

Separarse no cambia la hipoteca, pero te obliga a decidir qué hacer con ella. La clave: el banco no firmó vuestro convenio y solo él puede dejar libre a uno de los dos. Antes de acordar quién se queda con la casa, averigua qué dirá la entidad.

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